DEVELOPING A HERITAGE BUILDING REVITALISATION MANAGEMENT FRAMEWORK FOR COMMERCIALISATION

遗产建筑是宝贵的文化与经济资产，若管理得当，可产生长期的社会与经济效益。然而，由于忽视、高昂的维护成本、管理指南有限以及对保护实践认识不足，许多遗产建筑仍在不断退化，造成重大的技术与经济不确定性。本研究旨在通过构建一个支持可持续商业化的管理框架，识别遗产建筑活化利用所产生的增值。研究采用定性研究设计，包括对遗产店屋保护合同文件的审查，以及两轮各有10至15名专家参与的德尔菲讨论，以完善并验证该框架。研究结果识别出影响商业化潜力的六个关键特征，即区位、历史意义、美学价值、建筑价值、旅游吸引力以及经济与社会价值，其中区位是最具影响力的因素。分析进一步识别出五个相互关联的管理变量，包括活化范围、建设成本、维护、运营成本以及价值增值。建筑工程占建设成本的比例最大，达68%；而价值增值则通过社会、政治、美学、历史、文化及经济等维度得以体现，包括活化后租金与资本价值的大幅提升。所提出的框架为参与遗产店屋活化利用的投资者和从业者提供了一种实用的决策支持工具，在遗产保护与商业可行性之间取得平衡，同时支持文化、历史、社会与建筑价值的长期保存。